意外と知られていない大家さんのサポート

1.賃貸物件の居室での事件や事故、自殺、病死などによるトラブルで困っていませんか？

もしくは、今まさにお持ちの賃貸物件にて、突発的な住民の死亡による予期せぬ事態がおき、その収拾のために情報をしらべていらっしゃいますでしょうか。
賃貸物件を経営している方の中には、過去に孤独死や孤立死の発生により金銭トラブルとなったことがある方もいらっしゃるようです。
金銭トラブルの内容としては、具体的には孤独死の現場の片付け費用や清掃費用の負担について、大家さんと連帯保証人の間で争議となることがあります。
他にも、大家にとって痛手となることには、孤独死があった部屋を他の人に貸し出せない期間の家賃収入の損失などがあります。
また、場合によっては物件を原状復帰させるリフォーム費用の負担、居室での死亡があってからしばらくの間、家賃設定を下げなければいけなくなることによる家賃収入の減益なども起こりえます。

こういった事態に対して、大家さんをサポートする損害保険があります。
このページでは大家さん向けの損害保険の内容や、実際にもしものことが起こった場合にかかる費用の実際について説明していきます。
賃貸物件の経営をなさっている大家さんは、不慮の事態に備える意味でご一読されておくとよいでしょう。

2.意外なサポートとして、大家さん向けの損害保険があります

あまり知られていないことですが、賃貸物件の大家さん向けの損害保険として、アイアル小額短期保険株式会社が扱っている「無縁社会のお守り」という保険があります。
この保険はその名のとおり、賃貸物件でのの借主の孤独死、孤立死の事態に備えた保険です。
まず、この近年問題にもなっている孤立死、孤独死とは何でしょうか。
孤立死、孤独死とは、何らかの事情で家族や親族、地域コミュニティから隔絶された状態にある方が、突然の事故、事件や病気、自殺などの理由にてお一人で亡くなられることをさします。
こういった亡くなり方は故人ご本人にとって大変痛ましいことです。

また周囲にとっても、その死の現場の凄惨さ、また故人の痛ましさを量ると、大変心を痛めるような出来事となってしまいます。
さて、この「無縁社会のお守り」という損害保険の保険料の負担は、1戸室あたり1ヶ月300円となっています。
掛け捨て式の満期返戻金のないタイプの損害保険になります。
保障については次に詳しく説明します。
この保険は、孤独死、自殺、犯罪死が、賃貸借契約が締結されている部屋で起きた場合に、物件の原状復帰に際して1件あたり最大100万円、家賃損失に関して最大12ヶ月トータル最大200万円までの補填を行ってくれるという形の保障になっています。
また、原状回復が特に必要のない程度の孤独死などが発生した際、見舞金として1件あたり5万円を受け取ることもできます。
掛け捨て式のため、何もそういった事態が起こらなかった場合には特に掛け金が戻ってくることはありません。
が、こういった保険に加入することで、月々の負担が少ない形で、賃貸物件での孤独死や孤立死、犯罪死、自殺などの事態に備えることができます。

この保険が売り出されたのは2011年ですが、その後6000件戸室分以上の契約があり、また10件以上の実際の支払いのケースがあったということです。
孤独死や孤立死の事態への関心、また実際にそういった事態が賃貸物件にて発生することも増えているということがわかります。

3.実際に、孤独死や孤立死が発生したらどれくらいお金がかかるのか

では実際、孤独死や孤立死、自殺などが賃貸物件で発生した場合、どういったお金がどのくらいかかるのでしょうか。
まず、故人がなんらかの事情で賃貸物件の居室でお一人で亡くなられ、しばらく発見されなかった場合などに、部屋の原状復帰をしようとした際には当然部屋の清掃、クリーニング作業が必要となります。
こういった際の特別な内容の清掃やクリーニング作業は、特殊清掃とよばれ、専門のの設備や技術を持った業者が行うため、通常のハウスクリーニングよりも高い料金がかかります。

特殊清掃業者は多くありますが、通常のハウスクリーニングと異なり、パック料金ではなくケースごとの見積もり料金にて作業を行うことが多いようです。
なぜかというと、ご遺体のあった部屋の状態、季節、またお亡くなりになってからの経過期間などによって、必要な作業内容が大きく異なるためです。
例えば夏場にお一人で居室で亡くなられた場合など、大変痛ましいことですがご遺体が腐敗し、独特の腐敗臭を発したり、ご遺体由来の血液や体液が住宅の床板や壁紙、調度品を損傷してしまうケースが多くあります。
また冬場であっても、急病や不慮の事故の場合など、その死の直前まで故人が暖房器具などを使っていたため、部屋の温度が高いままに保たれることによって急速にご遺体の腐敗が進んで住まうことも少なくありません。

こういった場合の特殊清掃作業では、臭いや損傷を徹底的に取り除き、部屋を原状回復するために床板や畳、壁紙をはがした上で取替えを行ったり、2階以上の住居の場合では階下の天井の取替えなどに及ぶほど大規模な作業になり得ます。
また建具や水周りなどの部品を取り替える、徹底的洗浄を必要とする事態も多くあります。
さらに、長期間ご遺体が発見されなかった場合など、独特の死臭やご遺体の腐敗臭がその部屋に染み付いてしまうため、徹底的な清掃、また専門の薬剤やオゾンを用いた脱臭機での消臭が行われます。

この独特の臭いは大変強烈なため、次の借主に無事部屋を貸し出すためにもこういった消臭作業は必ず行わねばなりません。
また近隣の住居や建物の住人へも、こういった理由の悪臭は迷惑をかけてしまうため、大家さんにとってはとても心を痛める事態となります。
通常のハウスクリーニング料金は概ね家賃数ヶ月分の敷金の範囲内で納まります。
が、こういった特殊清掃の料金は、場合にもよりますがハウスクリーニングの料金よりはるかに高額になります。
具体的には5万円から50万円ほどの金額となることが多く、部屋の広さや状態によっては100万円を越してしまうことすらあります。
また、ご遺体の影響によるウジやハエ、ゴキブリなどの害虫の発生や、セルフネグレクトという自身の身の回りの状態への極端な無関心、無頓着により、部屋がいわゆるゴミ屋敷となっていた場合など、特殊清掃料金の他にさらに遺品整理などの料金がかかってしまうこともあります。
害虫についても、放っておくと同じ建物内の別の部屋に関して大きな影響を及ぼしてしまい、ひいては物件複数戸の場合は全体の評判を下げることにつながってしまうため、成虫だけでなく幼虫や卵までの徹底的な駆除のノウハウを持つ特殊清掃業者への依頼が不可欠です。
こうした特殊清掃、ご遺体由来の建材への損傷へのリフォーム、部屋に遺された遺品の整理や処分などの費用負担は、亡くなった方の連帯保証人などの親族へと基本的には請求されることになります。

が、孤独死や孤立死をされる方の多くは家族や親類と縁遠くなっていることが多く、スムーズに連帯保証人などの親族と連絡が取れないこともあります。
故人の相続人にあたる他の親族関係者にも費用負担の可能性はあるものの、こういった費用負担分をマイナスの遺産として相続放棄を行われてしまった場合など、最終的に大家自らが費用負担をする形になってしまうケースもあります。
さらにこの後、孤独死、孤立死や自殺などでご遺体が発見された物件を原状復帰して、無事大家さんが再度貸し出すことができるようになった後にも、手放しで喜べるわけでもありません。

中でも、自殺での死の場合は、いわゆる事故物件として心理的瑕疵がある物件としての扱いを直後の貸し出しに際して行わなくてはならないため、結果的に家賃を減額しての貸し出しになる場合が多くあります。
ここでいう心理的瑕疵とは、実際に目に見える形ではないものの、物件を借りたり買ったりするにあたっての欠点事項となりえる事項のことです。
これは不動産関係の法律にも定められており、むやみにこの心理的瑕疵となる事項を隠して不動産物件の貸し出しや売却をおこなうことはできません。
故意にこういった事実を隠して契約を結んだ場合、賠償問題になることもあるほどです。
このため結果的に、孤独死や孤立死、自殺があった賃貸物件では、その後家賃を減額して貸し出すことになるため、家賃収入が減益となってしまい、困ってしまう大家さんもいらっしゃるでしょう。

減額分の差額は連帯保証人に請求することもできるのですが、概ね2～3年間分、家賃金額の20～30%程度と過去の判例からほぼ定まっているため、大家さんの減益をすべて穴埋めするには足りないものになってしまいます。
まして、先に述べたような事情で連帯保証人や相続人が十分な費用負担を行ってくれない場合など、孤独死や孤立死、自殺のあった物件の影響は先々まで大家さんを困らせる結果となります。

4.上手に活用して、賃貸物件の運営を円滑に

賃貸物件を経営している上では、居室での住人の死については完全には避けられないのが実情です。
直前までまったく元気な人であっても、さまざまな理由で突然亡くなってしまうことは十分ありえます。
一人暮らしをする人が増えている現代では、そういった突然死の場合にしばらくの間発見されず、結果的にご遺体が腐敗した状態、また変わり果てた姿になってから事態が発覚したりすることは避けられません。
孤独死部屋
不測の事態は完全に避けられないことを認識した上で、先の項で説明した大家さん向けの損害保険によって備えることなどで、出費や負担をできるだけ抑えることができるでしょう。
多くの賃貸物件を経営されている大家さんは、今回紹介したような大家さん向けの損害保険の加入についても考えてみてはいかがでしょうか。