事故物件の告知義務が発生するのか

1.賃貸物件での死亡事故事件、孤独死などの後、物件の貸し出しに困っていませんか？

所有している賃貸物件で孤独死、孤立死、事件事故などが起こり、その後の物件の貸し出しに際してどうしたらいいのかと困っていらっしゃいますか？
その後の借主の契約が滞りそうであまり伝えたくはないけれど、近隣住民も知っていることだけにあまり隠すのも気が引けるといった状態で、貸し出し時に伝えなければならない事項についての情報を調べてらっしゃるかと思います。

もしくは、新たに賃貸物件を借りたいけれど、物件の下見の際に近所で少し気になるうわさを聞いた、などの事態でお困りではないでしょうか。
実は事件があった部屋である、もしくは前の住人が居室で死亡し、長期間発見されなかったなどの事情があるという話を聞いたなどの場合もあるでしょう。

このページでは、孤独死や孤立死のあった部屋、事件事故による死亡、自殺のあった部屋のその後の借主への告知の義務、また部屋の原状復帰について詳しく説明します。

2.死亡時の状況、期間によって、告知の義務については異なります

孤独死や孤立死のあった部屋、事件事故による死亡、自殺のあった部屋のその後の借主への告知の義務については、全部ではないものの、宅地の取引に関する法律において定められています。
しかし、死亡時の死因や、該当の事態が起きてからどの位の期間が経ったか、また直後から今回の賃貸契約の間に他の借主が介在したかによっても、貸主から告知をしなければならないかどうかは異なってきます。
明確に法律の中で何年、といった形では定められていないため、法律とともに過去の裁判の判例を基に対応を決めていくのが良いでしょう。

まず、いわゆる自然死といった、居室での病死の場合はその後の借主への告知の義務はないといわれています。
ただ、いわゆる孤独死、孤立死といった形で死後長い期間発見されず、かなりひどく腐敗が進んだりしていた場合についてはケースバイケースのようです。
他にも、居室で倒れているのが発見された後、搬送先の病院で亡くなった、などの場合も、賃貸物件の当該箇所で亡くなったとはいえないため、告知の義務がないとされるケースが多いようです。
そもそも、こういった告知の義務は、「それを知っていたら契約をしなかった」と借主側が考えるような事態に対してのものです。

注意

自殺や事件事故のあった部屋にはなんとなく抵抗がある、といったことが、当該物件の「心理的瑕疵」と呼ばれ、心理的に気がかりを感じさせるような状態として扱われます。

明らかに心理的瑕疵のある状態、つまり事件事故による死亡、自殺のあった部屋であることを貸主が知りながら、その事実を隠して借主に賃貸契約を結ばせた場合には、詐欺や過失があったものとみなされ、物件からの退去や引越しにかかる費用の支払いや、すでに払い込んだ賃料の返還などが求められることがあります。
ひとつの目安として、自殺の場合に死後2～3年までは、自殺があったことを次の借主に伝えなければいけないという過去の判例があります。

また、2～3年の間に他の借主が入居し、時間が経過した場合は、その後の借主に自殺があったことを伝えなくても問題はないといった判例も存在します。
これは間の借主、つまり介在者の居住により、告知義務の消滅が起きたと考えられる判例です。

注意

他にも、世間の耳目を集めた殺人事件の現場であったというような、近隣や広くその地区以外にも事件や事故の事実が知れわたっているかどうかによっても、告知義務の有無については細かく異なった判例が出ています。
賃貸契約後のトラブルを防ぐために、気になる場合は仲介業者や専門の弁護士などに告知義務について相談してみるのも良いでしょう。
多くの場合、疑問に思いつつも故意に事実を借主に隠すことは良い結果を生みません。

3.ニオイや損傷はもちろん無くし、物件を原状復帰してから貸し出すことが原則です

事件事故、自然死、自殺などでお一人で亡くなられた方のご遺体が、その死後長期間発見されずに腐敗や損傷の激しい状態で発見されることは、大変痛ましいことです。

また、ご遺体の発見された部屋は、ご遺体由来の血液や体液による床材や壁紙などの建材への損傷、独特の強い悪臭である死臭の発生、ハエやウジ、ゴキブリの大量発生などが起きている場合もあり、故人の家財道具を片付けただけでは、そのまま次の借主に貸し出すのに適していないことが多くあります。
ご遺体由来の血液や体液による感染症の危険もあります。
通常の賃貸物件の退去時に依頼するハウスクリーニング業者では、対応できる事態ではありません。

MEMO

こういった部屋の原状復帰の作業は、特殊清掃と呼ばれる通常のハウスクリーニング業者とはまた異なった技術と設備を持つ専門業者が行っています。
事件や事故、自然死、自殺などでお一人で亡くなられた方のご遺体のあった部屋を次の借主に貸し出す前には、特殊清掃業者に依頼の上で、できる限り部屋の原状復帰を行うのが良いでしょう。

4.特殊清掃の作業内容について

それでは、事件や事故、自然死、自殺などでお一人で亡くなられた方のご遺体のあった部屋の原状復帰はどのように行われるのでしょうか。
以下に特殊清掃の作業内容について説明します。

特殊清掃では、まずご遺体由来の血液や体液の付着した家具や調度品、寝具などの運び出しを慎重に行います。
ご遺体由来の血液や体液がさらに他の場所に着くと、ニオイの拡大につながるため、多くの業者は作業時に厳重に梱包を行ったうえで運び出します。
料金としては家具1点ごとに見積もられることが多くあります。

さらに、部屋の中のホコリにもニオイは付着するため、窓枠の上や部屋の隅々までに渡って徹底的な清掃を行います。
床材や壁材にご遺体由来の血液や体液の影響があるかどうかについても、該当部分の建材をはがした上で慎重に判断し、対処します。
ご遺体の見つかった場所の付近では、血液や体液の染み込みにより、建材が腐って痛んだり、強烈な死臭を放つ元になってしまったりする事態があります。
特にニオイの影響は深刻です。

ご遺体由来の血液や体液の染み込みのある建材は、概ねリフォーム工事により交換を行います。
こういったリフォームの作業についても請け負っていたり、提携のある業者を紹介できるといった特殊清掃業者は多いです。

さらに憂慮すべき事態ですが、死亡後かなり時間が経ってしまった場合など、2階以上の住居では、階下までその影響が及んでしまうこともあります。
そういった場合は階下の天井の建材についても、交換するなどのリフォーム作業が必要になります。
ご遺体があった場所の周囲にハエやウジ、ゴキブリなどの害虫が大量発生している際は、幼虫や卵まで徹底的に駆除を行い、防虫剤を散布の上でそれ以上の繁殖を食い止めます。
こういった害虫の発生は、近隣の住民までも影響を及ぼす事態となるため、特に念入りな対処が必要です。

また、後から部屋に立ち入る方への、ご遺体由来の血液や体液からの万が一の二次感染を防ぐため消毒剤を散布し、さらにニオイの消臭のために専門の脱臭剤の散布、場合によってはオゾンを用いた強力脱臭機を使用して独特の死臭を抑えます。

特殊清掃作業と併せて、故人の生活用品などの遺品整理を行う場合もあります。
多くの業者では費用計算としては特殊清掃と遺品整理を別にしていますが、作業としては同時に行える場合がほとんどです。

さて、特殊清掃の内容となる作業は、一般の人が自分で行うのが困難であるばかりか、現場が凄惨な事態となっている場合、そのショックで心身に不調をきたすことすらあります。
事件や事故、自然死、自殺などでお一人で亡くなられた方のご遺体のあった部屋の原状復帰は、特殊清掃の専門業者に依頼するのが最適といえるでしょう。
多くの場合、ご遺体由来の血液や体液による建材の損傷、独特の死臭の発生、そして害虫の大量発生などの事態は、ご遺体が放置された期間、その季節や時期にもよりますが、時間が経てば経つほどひどくなります。
不幸にもお一人で亡くなられたご遺体が発見された際には、なるべく早くに特殊清掃を依頼して対応し、ご遺体由来の影響の拡大を防ぐことが肝心です。

またこういった作業の場合、近隣にあまり知られないように行うことも時には必要になります。
不必要にうわさが広まることは、物件の価値を下げますし、近隣住民にとってもあまり気持ちの良い事態ではありません。
具体的には、大声で物件の近くて当該の出来事の話をしない、花や盛り塩を戸外に設置しないなどです。
供養などについてもなるべく静かに行ってもらうなどの配慮が必要でしょう。

MEMO

特殊清掃の作業は多くの場合、現場の状況によって大きく作業内容が異なるため、見積もりを立てたのちの着手となります。
一部の業者では、部屋のサイズや規模の範囲を指定の上、パック料金を設定している場合もあります。
また特殊清掃、遺品整理、リフォームのほかにも、僧侶による供養をセットにしている業者もあります。
見積もりを明確に出してくれる業者、迅速に作業に当たることのできる業者を、捜すと良いでしょう。
素人では消臭技術が判断出来ないため、特殊清掃業者の間での評判なども参考になります。

5.事故物件の告知義務について

MEMO

概ね2～3年は、自然死の場合を除き、事件事故、自殺などの事態について告知義務が発生すると考えたほうが良いでしょう。

もちろん今後異なった判例が出ることも考えられるため、気になる場合は宅地や賃貸の分野に強い弁護士に相談するといった手段も考えられます。
疑問に思いながらも、なんとなく黙って賃貸契約を済ませてしまう・・・といった事態が後々トラブルの発生を防ぐためには一番よくありませんので、貸主、借主ともに不要な疑問のない状態で賃貸契約を進められるように対処するべきです。