賃貸物件として貸し出していたアパートやマンションで、自殺や事件・事故死、孤独死などが起きて困っていませんか？
現場の清掃やリフォームはすませたものの、今後再び以前と同じような条件で貸し出しができるかどうか、借り手が無事見つかるかなど思い悩んではいませんでしょうか。
今回は大家として不動産物件を貸し出している方向けに、いわゆる事故物件となった場合のその後の対処、気を付けておきたいことについてご説明します。
1.事故物件とは？
そもそも、事故物件とはどういった物件を指すのでしょうか？
広義では、賃貸借契約や不動産取引の対象になる土地・建物のうち、本体部分や共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で以前の居住者が死亡した場合を指します。
よく口にされる事件事故、自殺での死などになります。
病死については自然死の扱いになるため含まれない場合が多いです。
が、死後しばらくしてから発見された孤独死などは含まれる場合もあります。
1-1.孤独死現場
事故物件の場合、不動産取引の上では心理的瑕疵あり物件として扱われることが多いです。
ここでいう心理的瑕疵とは、「その事実があることがわかっていたら契約しなかった」と言われるような場合の原因に当たります。
前の住人が部屋の中で亡くなった、という情報がある場合と、ない場合で、借り主が賃貸契約をするかどうかの判断が異なるといったケースが当てはまるでしょう。
心理的瑕疵あり物件となる原因は他にも、過去に火災や水害があった部屋であることや、近隣に墓地や指定暴力団施設、宗教施設などがあること、または近隣に火葬場やゴミ処理施設などがあることなどが挙げられます。
実際に物件が公開される段階では、詳しい原因までは書かず、告知事項ありや心理的瑕疵ありといった表現でとどめられ、不動産業者で話を聞く段階になって借り手側に詳しい話が告知されることが多いです。
また、上記のような心理的瑕疵あり物件のほかに、物理的瑕疵あり物件といったものも存在します。
これはシロアリや雨漏り、極端に立地条件が悪いなどの場合に物理的瑕疵あり物件として扱われるもので、こちらも一種の事故物件とされます。
こういった場合も対処は必要ですが、今回は心理的瑕疵あり物件について主に扱います。
1-2.事故物件の告知義務はどの程度発生する？
では実際、どの程度の範囲に対して事故物件、心理的瑕疵あり物件の告知義務は発生するのでしょうか。
通例では、アパートやマンションなどの集合住宅の場合、事件や事故のあった部屋そのものと、上下左右に隣接する部屋については必ず事件や事故の事実の説明責任が発生するようです。
また、部屋が隣接していなくとも、同じマンション・アパート内で過去に事件や事故があった場合も、その事実の説明の必要があるとされるようです。
過去の判例では、マンションの場合、貸し出していた部屋そのものでの事件事故ではなく、マンション屋上からマンション前の公道への飛び降り自殺があったなどの場合でも告知責任が認められています。
告知が必要な年数に関しては明確な基準がありません。
次の一人が入居した時点でその後の告知の必要はなくなるととらえる不動産業者もありますが、50年前の事件に関して心理的瑕疵の責任を問われた判例もあるため、とらえ方は様々です。
最終的には事件事故の内容、周囲の住民の認知度、その事件事故が世間にもたらした衝撃の大きさなどを考慮したケースバイケースとなっているのが現状です。
また、こういった心理的瑕疵あり物件についてはその名の通り、どちらかというと事実そのものよりも、周辺での噂が広まっていて住みにくいとか、完全にリフォームされていてもなんとなく気持ちが悪いといった、心理的な側に対する影響をとらえているため、なかなかすべてのケースに通ずる具体的な指標を立てるのが難しい形でもあります。
状況によるのであれば今回はなるべく黙ってまずは貸し出してしまいたい、といった考えが働く方もいらっしゃるかもしれません。
が、こういった事故物件、心理的瑕疵あり物件にまつわることに関しては、黙って貸してしまったあとにその事実が何らかの形で借主に発覚した場合、損害賠償請求の事態に発展してしまう場合もあるため、無用なトラブルを避けるのであれば極力事前にすべて告知していくことが大切です。
不動産業者についてもこういった告知の義務は発生しているので、通例7年前までに遡って事件事故がないかについて調査しているのが通常です。
事実を隠して貸し出す、といったことはしないほうが賢明と言えるでしょう。
2.家賃の値引きはどの程度必要？
事故物件、心理的瑕疵あり物件は、その分借主にとって不利な条件をがあるといったことなので、賃貸契約が制約しづらく、結果的に現状では値引きして市場に出す形となることが一般的です。
では、心理的瑕疵ありの事故物件として次の入居者に部屋を貸し出す際、賃料の値引きはどの程度必要なのでしょうか。
こちらも告知の年数同様、状況により変動しますが、一般に心理的瑕疵のない状態での賃料の半額から約3分の2ほどが多いようです。
不動産業者によっては、極端な値下げを勧めてくる場合もありますが、概ね上記の範囲内が常識的な範囲内といえるでしょう。
およそ平均2年ほどは賃料の値引きをする必要があるといわれています。
こちらについても、事件事故の内容や周辺住民の認知の状況など、一概には決まっていません。
こういった賃料の値引きに際しての損害について、事件事故のあった借主の遺族や連帯保証人に請求することもできます。
こちらについても状況により変動するため、一概には言えませんが、実際に遺族から該当物件の賃料値下げ分を支払ってもらえる事態は過去に例があるようです。
3.事前にできる備えとしての少額短期保険
賃貸物件を所有している側として、事前にできる備えにはどんなものがあるのでしょうか。
所有する賃貸物件が、事故物件、心理的瑕疵あり物件となってしまった場合や、住民の孤独死の場合などに備えて、いろいろな保険商品が近年出てきています。
背景には、近年増えている孤独死や孤立死の問題があります。
孤独死、孤立死とは、何らかの事情で家族や親族、地域コミュニティから隔絶された状態で孤独に生活していた人が、事件事故自殺、病死などの原因でお一人で亡くなられ、その死後しばらく誰にも発見されずに時間が経過する事態などのことを指します。
その死の痛ましさはもちろんのこと、ご遺体そのものの腐敗、ご遺体由来の血液や体液による建物の損傷、ハエやウジ、ゴキブリなどの害虫の発生のため、現場の状況もかなり凄惨を極めます。
孤独死や孤立死の場合、ご遺体由来の血液や体液の影響を完全に除去するには通常のハウスクリーニングでは十分ではありません。
清掃に関しては特殊清掃業者と呼ばれる、こういった血液や体液、その影響のクリーニング、また部屋に残った独特の死臭の消臭に関して専門的知識と経験を持つ業者に依頼するのがよいでしょう。
専門的な消臭機や消臭剤の使用、血液や体液の付着した物品の片付けのノウハウなどについて、特殊清掃業者は一般のハウスクリーニング業者では及ばない技術や設備を持っています。
また、部屋にのこされた遺品について、必要なものと処分するものに分けてそれぞれ処理する遺品整理の作業や、ご遺体の影響が清掃だけでは除去できない場合のリフォーム作業などについてもこういった業者の多くが請け負っています。
こういった作業は概ね、かかる金額についても一般的なハウスクリーニング、不用品回収よりは高額になってしまうことが多く、また素人が自分で行うのも難しい内容であることが多いです。
概ねこういった孤独死のケースでは、亡くなられた借主本人が連帯保証人や相続人といった親族とも縁遠くなっていることが多いため、清掃や損傷された住宅のリフォームにかかる費用等が結果的に貸主である大家側の負担になってしまうこともあります。
そこで役立つのが、事前に損害保険を賃貸物件の各部屋にかけておくことです。
e-Net少額短期保険株式会社の賃貸住宅費用補償保険「Re-Room」や、アイアル少額短期保険株式会社の賃貸住宅管理費用保険「無縁社会のお守り」などは、主にこういった孤独死、孤立死が賃貸住宅の一室で起きた局面を想定して設計されています。
他にも少額短期保険の形で各社から損害保険として発売されています。
こういった保険には、孤独死や事故死が賃貸物件の一室で起こった場合に、連帯保証人との十分な連絡が取れなかった場合に備えた清掃、部屋の原状復帰費用の補填や、～12か月分の家賃減額分の保障などが保険の内容に含まれています。
こういった保険は借主ではなく大家である貸主が、貸し出しているマンションやアパート1棟ごとにかけるものが多いです。
また掛け捨てのものが多く、満期で戻ってくるような形の保険でないことが多いですが、安心を買うといった観点では、少額からかけられる保険は役立つことでしょう。
事故物件、心理的瑕疵あり物件の賃料面での扱いは場合によって変動することが多く、完全にすべてを保険でカバーすることは難しいですが、こういった保険をかけておくことが一定の備えにはなるでしょう。
4.「事故物件となった場合に大家さんが知っておきたいこと」まとめ
- 事故物件とは広義でその部屋で事件事故、自殺などがあった部屋、前居住者の死亡があった部屋のこと。
- 事故物件は心理的瑕疵あり物件と呼ばれ、該当する部屋だけでなく同じ建物内のすべての部屋に関して説明責任が発生する。
- 賃料の値引きは半額～3分の2程度が一般的。
- 少額短期保険商品を利用することで、賃料収入の減額や清掃・リフォーム費用の負担を軽減することができる。
